劏房對社會有什麼影響 (作者: WY Jimmy)

我是七十後，小時候家境不太好，沒能力負擔去租整個單位，「上樓」（申請公屋）也不是一時三刻，像我家庭便輪候了20年，眼前選擇只有木屋及板間房。

什麼是板間房？其實是一個500方呎左右的單位，用木板分拆成4至5間房，中間一條窄窄的公用走廊分開，廁所及廚房也各家各戶共用，通常其中一個住戶叫「二房東」，有時我們會叫包租公或包租婆，他們未必是業主，但算是一個代理人，只負責代大業主收租金，我爸爸也當過二房東一段時間，好處是租金更便宜甚至免租。


究竟目前劏房與板間房的分別在哪？


劏房分類及構造


目前香港的劏房其實是分開工廈劏房及私樓劏房。


工廈劏房就如大家在電視看到的，在工廠大廈單位分拆出來，可能是貨倉也可能時舊工業時代廠房，須注意這是違反土地用途，因為工廈不是給人住的，把內裏單位設計成住房是違法的，且一般這些劏房設計十分簡陃，也可能用普通木板分隔房間，情況有點似以往的板間房。


因為工廈設計問題，廁所及沖涼間也是公用，雖然租金很低（約2000元甚至以下），住客通常是開工不足的基層市民，甚至未上樓的綜援戶，在職貧窮家庭也不少，環境是非常惡劣。


除此，工廈劏房沒有板間房的二房東管理，所有問題都由租戶自己解決；加上租戶一般貧困，部分連基本租金都交不起的便搬出（當然有些是「上樓」或環境改善），所以住戶流動性非常大，人與人關係十分疏離，衍生的問題較板間房還要多。


私樓劏房與工廈的截然不同，這是在現行住宅單位以石屎或磚磈分隔，房與房之間有獨立的廁所和洗澡間，甚至煮食，所以地產代理稱之為套房。一般是開放式，部分唐樓更是獨立大門直出樓梯，實質上與獨立單位無異，只是不算一整份業權。


有一開二至一開四，筆者跟朋友去看過，部分在銅鑼灣的超大單位（2000尺）更有一開七至八，平均每間由80至300方呎也有，價格按地區及面積而定，月租兩、三千元及過萬元的也有。以筆者所見，環境有些很不錯，如有海景或非常開揚，而租客往往是單身或未婚專業人士，如我們年輕會計師為數也不少。


私樓劏房風險較低


工廈劏房除以上所述問題外，如在居住時間發生什麼意外，保險一定不賠，因為租戶是違法居住，也因工業大廈不宜居住，潛在危險絕對較住宅大廈高；另外，經過近年傳媒報道後，社會反響也很大，相信政府是會率先取締這類工廈劏房。


不過，私樓劏房的風險明顯較少，因為套房非常獨立，筆者不熟悉相關法例，以下如有錯漏請不吝指正：我聽過地產代理談過這些存在灰色地帶，私樓劏房在土地用途上一定不算違法，主要視乎大廈公契中的使用條款，有否明確表示不能分拆作出租用途，最大問題是租金如何打印花稅；加上這類劏房在港島及九龍市區甚為普遍，租金較貴及租客普遍質素較高，所以租客覺得這類套房潛在風險不高。


上面也提及過，很多年輕專業人士如會計師或律師，都不抗拒租住私廈劏房，原因是用較便宜租金但具較優質的環境，除了面積小一點外，地點與質素都不比其他單位差；專業人士工時長，平時出外活動多，逗留在家時間短，只要環境舒適，面積並非首要考慮（當然是比對租金而言）。


我認識一對在四大會計師行當審計的朋友，其中有一位已是經理，但他倆仍選擇租住市區劏房，除了少時間留在家中，他們父母的住處也較偏遠，每天到中環上班下班交通非常不便。此外，便宜一點的租金也可快點儲首期買樓，所以兩人雖各有數萬元收入，但仍選擇在市區租住劏房，可惜樓價升幅遠超他們升職加薪的幅度，所以要求目標也愈來愈低。


應有存在價值


由此知道，私樓劏房的問題未算很大，法律上亦存在很多灰色地帶，否則地產代理也不會張揚地招租。況且市面上已有很多套房租出，任何階層也有，要取締並不容易。


此外，住宅租金高昂，大部分市區單位月租已超越一般家庭月入，政府雖然很努力回復住宅土地供求平衡，但每年2萬個單位又能否短時間把租金推回至市民可負擔水平？


低息周期還未見完結，樓價回落無期，但工資上升水平又追不上，有什麼辦法可以應付市民住屋難的問題，所以筆者認為，目前私樓劏房在香港是有存在價值的。