Friday, November 27, 2009

一個年輕會計師的置業夢 (作者: 沈繼思)

多年前大學畢業時, 曾訂下多個人生目標,給予自己時間表, 希望於有限時間內達成。其中第一個當然是會計專業考試,務必三年之內一定要通過。第二三個都是與工作相關的目標,跟着便是置業。說起置業, 很遺憾,遲遲都未能達成。其實時限設在幾時都不再重要, 只知道今天尚在努力當中。

我現在與家人同住的,是港島東一個私人屋苑約七百多平方尺的單位。當年父親聲稱要為東區作開荒牛,孤注一擲,買下這個當時還是荒山野嶺的遠期樓花。幸好有驚無險,數年後樓宇終於落成, 入伙後一住就住了二十多年。驟眼看來,我好像出身小康,居住地區交通便利,該不用為置業而煩惱。 無錯, 與家人同住市區的我, 的確不是太迫切要在短期內買樓,但不迫切不代表不需要。

二十年前幾十呎的小房間當然夠一個小學生使用,但到今天長大成人,又工作了這麼多年, 身外雜物何其多。教科書參考書放滿書架, 上班服、鞋襪、手袋統統都要地方放置。加上工作量多, 有時拿着工作回家趕工,房間放了電腦已沒太多位置放文件, 唯有把工作搬往飯桌。趕job 時在公司夜了回家, 母親總是放心不下, 半夜兩三點還堅持要起床為我做點宵夜,其實心裡面總是難過, 自己這麼大了, 還要她操心。

人長大理應自立,一方面我想有多一點獨立的空間及時間,同時也希望騰出空間讓老人家多點地方走動。所以,我打算在家附近找一個較小的單位,方便照顧家人, 自用之餘也可作長遠投資。

首期百萬無着落

在我家附近, 同一屋苑的細價單位, 大概叫價300 萬元。七成按揭, 佣金厘印加小量裝修, 首期要超過100 萬元。初級會計師頭幾年工資偏低, 雖然有OT 及hardship ( 外地工作津貼) 幫補, 但又要報course 又要放長假考試,支出比收入可能更多。第四年起才是開始儲錢的時機, 長年累月駐守內地不用消費, 加上hardship, 總算累積到一點點現金傍身, 但與100萬元相比, 仍然好像遙遙無期。

當然也曾考慮過按揭保險, 假如按揭八至九成, 首期現金約需50 萬。但同一時間, 每月的供款卻比七成按揭高出接近30%, 還未計保險費用及未來加息壓力在內。今時今日, 一個人置多一頭家的開銷一定倍增,可是公司生意仍未有起色,悠長的無薪假期仍然繼續,減薪及裁員陰影依然未散,今天不知明天事的我實在不敢承受過重的負債。

有指年輕人首次置業不應好高鶩遠, 應由200 萬元左右樓價開始, 不應一出手便心儀半山豪宅。其實我打算只是在家附近找一個小單位,絕對不是什麼豪宅地段,只不過我們一直在這區居住,可是東區在近十年發展迅速,樓價不段向上調,但人工的加幅遠遠追不及。我一邊儲錢但樓價一邊升高,兩者距離愈拉愈遠, 置業這個意欲已經愈來愈低。

細樓換大樓考眼光

身邊其他行業的朋友,都是叻仔、叻女, 畢業不出三數年已經買下他們的第一個物業。這些朋友有的是從事佣金收入的工作,多勞多得,很快便找到他們的第一桶金。又有些是任職高級公務員,得到政府的津貼給予他們買樓自住。這些朋友首次購入的不約而同都是市區交投量高的細價樓盤。眼光準繩的,市道好便放售轉租套現,市道一沉又再入市,幾年間買買賣賣,加上轉職加薪, 經濟能力提高, 不經不覺刻下各人都手持一個近千尺的單位。

反之,作為友儕中唯一的專業人士,在朋友眼中,我屬於過份的謹慎,看着樓市起起跌跌這麼多年,始終不肯入市。其實有苦自己知, 寒窗苦讀三年為了一紙專業證書, 外行人怎會知原來準會計師這三年收入扣除開支,只不過是原地踏步? 以為考取了專業資格薪金會有所調整,怎知一個金融風暴,所有有關的福利都腰斬,連帶其他林林總總的津貼,都因為生意不景而慘遭剝削。各人的收入大幅減少,原有的計劃被迫逐項推遲,當然我的置業計劃也不能幸免。

樓價升跌是由市場自然調節, 吵吵鬧鬧也不可能令一個300 萬元放盤的業主減價100 萬元讓我上車。也不期望有任何大的衝擊去降低樓價, 因為擁有物業的都是平民百姓, 樓價大跌受苦的也是香港市民。

既然不敢望它跌, 又不想白白看着它繼續暴升, 唯有觀望經濟儘快復蘇,老闆能體恤我們的苦況,趕快回復我的收入至合理水平,讓我可以慢慢重拾原有的計劃。

22 comments:

bittermelon said...

或者我可以分享一下我的經驗.
我年輕是和家人同住,也是住在港島,之後結婚想置業,但港島的樓價如你想說得貴,根本負擔不起,所以唯有在新界找.雖然和家人相隔很遠,但還是叫做有自己的窩.

我在新界住了幾年,前幾年終於儲夠錢後並賣掉新界的物業搬回市區,其實現在新界區還有很多不超過兩百萬的物業,而且東鐵西鐵尚算方便,如果希望置業,何不先選新界區?如果你一定要選港島的話,那就愛莫能助了。

Anonymous said...

我一畢業時就要幫父親還債。幾年之後小有儲蓄,但都只不過是三四十萬;又買得起甚麼樓呢?幸好在朋友大力推介之下,買入了一個新界九十零萬的樓盤作收租之用(是的新界也有買不起樓而要的人)。那是0五年。後來又儲夠了三十多四十萬,又入了一個八十多萬單位作收租。後來樓價升了,政府也降低了二百萬或以下的印花稅(只要$100大元);於是把樓加按之後,就夠首期買百多萬的樓了...如此這般,我就有了幾層樓收租,而且可以用所收租金來津貼自己租的大一點的好一點的地方了。一來避免將大筆金錢用在一個地方,二來這變成了有現金流的投資而非像供樓般純粹支出;最後我可以租樓方式住上比買樓更加好質素的地方。

這段時間我薪酬並未增加多少;不過因為我的錢全放在樓上,所以並沒有炒股炒其他甚麼,所以沒甚麼損失;而且我所入的樓全是中原的平價上車成份屋苑或地鐵沿線平價上車盤以減少待風險... ...

以其一下就要出海捉大魚,不如先在避風塘撈些魚毛先,待機會和經驗都多一些時,才跟人出海。

Anonymous said...

"其實有苦自己知, 寒窗苦讀三年為了一紙專業證書, 外行人怎會知原來準會計師這三年收入扣除開支,只不過是原地踏步?"

agree no more!!

bittermelon said...

"以其一下就要出海捉大魚,不如先在避風塘撈些魚毛先,待機會和經驗都多一些時,才跟人出海。"

匿名君,你講出咗我想講既意思, 多謝^^

bittermelon said...

"其實有苦自己知, 寒窗苦讀三年為了一紙專業證書, 外行人怎會知原來準會計師這三年收入扣除開支,只不過是原地踏步?"

其實咁講啦,如果你單用錢來做衡量,這個當然係原地踏步,但人生不單係錢,係career path嚟計,其實會計係一個不錯的選擇.

Anonymous said...

睇完你篇文章,不只認同"在朋友眼中,我屬於過份的謹慎",你直頭on9,還好意思寫出來....

若缺齋老人 said...

苦瓜兄:

"其實咁講啦,如果你單用錢來做衡量,這個當然係原地踏步,但人生不單係錢,係career path嚟計,其實會計係一個不錯的選擇."

問題正在於好多後生仔都好似你咁諗以為有所謂"career path",可以一時唔"計較"錢,誰知人到中年三四十先發覺做會計不但後生時唔可以"計較",十幾廿年後亦一樣冇得"計較"...唔係置業問題etc拖住後腿,香港結婚/生育率點會咁低?

bundan_chan said...

我同你situation 差唔多, 都係同家人同住, 之前係大四頂左幾年, 不過比你早幾年行呢條路.

入行頭幾年真係無乜錢淨. 到q左之後, 人工好d, 先有得話儲下錢. 眼見朋輩個個有錢買大樓, 自己就儲極都係得好少. 結果係大約senior第一年, 好高風險咁同朋友夾份比5%首期, 再同銀行借95%. 都算highly geared. 間樓超細, 400呎左右, 少於200萬.

一年後樓價升左, 賣左間樓, 還左貸款後仲有筆錢去買間大d既. 依家先有間大少少既樓住下. 同埋有少少錢去做其他投資.

如果樓價唔高, 我覺得九成半個幾好既上車option. 特別係d手頭無乜錢, 但係幾firm黎緊幾年收入會ok既人. 上左車之後, 樓換樓方法去改善生活唔係好難. 希望你快d上到車啦

公仔 said...

點解依家啲年青會計師會咁L低B....唉....

會計佬 said...

其實都看過不少類似你這種不上不落的同輩﹐以為不用多想﹐只做好自己﹐行回前人的舊路﹐就可以順風順水﹐依自己的時間表得到各種回報。

小弟沒幹過什麼BIG 4等大行﹐由蚊型掛單會計公司開始﹐快到三十﹐今天也只是一間細公司的小小會計師﹐現在的薪金可能還不到你們大行SENIOR的水平呢...

但論身家﹐小弟從不覺一百萬是什麼困難數目﹐至少我現在也遠遠超越這個數﹐我住公屋的父母亦是靠我小小的成就生活得到改善﹐什麼考牌過程不能為自己未來步署﹐你不覺得是借口嗎?亦是我所見很多弱者自我安慰的模式。

身處香港資本主義經濟﹐大勢是不會為弱者而趨﹐強者會盡一切去打壓你﹐你到今天還想經濟復甦﹐望薪金可以為你得到一百萬﹐不是等如渴望財主佬吃少一點﹐留多一點菜渣給你?

但坦白﹐你的思考模式著實就是社會上強者和我所渴望見到的﹐本來我沒有義務去點醒你﹐若你不服﹐就當我傻人說傻話好了。

Anonymous said...

繼思,繼思:---快半世人了還要*繼續思考*到甚麼時候?諗來諗去,成個"諗"樣!
不要整天考慮自己*想做*和*想要*的是甚麼,而是坐言起行去做自己能做到,並且客觀上有機會去做的!
Action, please; Move, move, don't just sit there and think and think like an axx.

我幾年前有三四十萬時就去買了八九十萬的樓,而不是要死等夠三百萬首期去買值千萬的樓dream house。現在依就一層一層的按步就班集腋成裘地努力著,也沒要期望要一步登天"滙",幾年下來心中踏實坦然。



(不知"繼思"是你的真名還是筆名?如果是真名那真真對不起了.)

Unknown said...

其實單身女仔係屋企附近諗買樓好正常, 有乜野理想唔係由夢想開始?比意見唔係唔好, 但對住一個女仔出晒粗口又係唔係尊業人士係公開論壇既所作所為?

WYJIMMY said...

我 25 歲剛轉行做會計不久置業, 我只有LCC&I higher, 買港島東居屋, 700 來尺,現在, 還是住那幢樓。

當時只有LCC&I 的我, 哪會懂投資? 我連六合彩都不買, 中間又不長進不多儲蓄, 有錢只會去旅行, 但也差不多供完了。

到現在讀了咁多financial model, 咁識計數, 但我想買樓這回事仍很簡單, 有得住便算。

當然, 中間我可以像我破了產的朋友, 每每在滾雪球, 但我怕雪崩, 他們住過半山堅道, 也笑我為什麼買居屋咁笨? 最後他倆住在葵涌, 仍一屁股債, 想生孩子也沒錢(要求太高), 我仍住在港島東, 但我已有兩個兒子了。

平凡是福, 簡單是美。不強求終須有。共勉之沈會計師。

沈繼思 said...

嘩! 不得了不得了! 回家一著電腦才見到這麼多回應,一面倒是批評,真的很羞愧。

首先要向Horace說聲不好意思,小妹掘作引來負面留言炸爆了YAA的場,下次一定小心言行。

其次看完大家的回應,也想作點補充,希望平息大家怒氣,不雅留言就此完結。

我的第一問題 -- 港島

首先補充,打港島主意真的真的,真的真的是為了方便家人。我好肯定,家母於我獨居的第一年內,不是每天也會隔天到我家,打掃也好,煮食也好。我天天來回公司老家再新界無問題,但又怎忍心老人家日日舟車勞動呢?如不計算家人因素,其實全線鐵路網絡我也會考慮,包括新界西北,不過最好樓齡較新,因為,我怕曱甴。

第二問題 -- 只睇唔做,自怨自艾

過去一年,60%時間在工作,30%時間睡覺,10%時間給家人與朋友。我有心,但未有體力。明白機會走了就不能回頭,也許在12月這個較悠閒的月份,開始整理一下我所有的及我想要的。

其他問題 -- 所有回應我都有看,有些一時三刻未完全消化,讓我這個週末再認真地反思。

夜了,也很累了,不能為每一位留過言的都回覆。但真的,上了很寶貴的一堂地產課,很感謝大家的分享!

若缺齋老人 said...

沈兄:不雅不是指我吧? XD

別的也還罷了,曱甴是最易對付的,當年我老人家住村屋時什麼百足千足(一尺以上絕對有、仲唔止一次)、巴掌大"禽羅"(類似蜘蛛,當然指張開手腳,拍扁後會縮至指頭大)...等多的是;

最簡單而有效武器莫如你腳下的拖鞋一對:以拖鞋面積以大要命中唔難,打扁後兩隻加埋一夾、掉入馬桶一沖簡直乾手淨腳一了百了,仲可以順手掟埋對拖鞋入浴缸沖洗(當然要係膠質,棉質者後果自負!);

熟習了,其實很簡單!

WYJIMMY said...

我真大意, 原來是位女仕。

我也是由細到大住港島, 出來做事都試過搬去九龍新界, 我明白真是不慣。

其實我意思很簡單, 先上車, 不用太介意一定要買雙親同一屋苑(我估你是住康怡)。

南豐新村是不錯選擇, 雖舊一點, 但空氣也好, 細單位 60 萬首期便可入場, 真是也不行, 其實魝魚涌也有不少選擇。

其實不是我們會計界搵唔到大錢問題, 只是香港樓價漲得太厲害, 先上車, 要轉不會太困難。

另外, 考慮一下與男朋友(或伴侶)一起供, 一個人供真的很吃力。

會計佬 said...

其實你也不用太介懷﹐依自己的時間表行根本沒有對錯﹐只是事勢不由你趨罷了﹐每一個人也有他的人生﹐如果個個人也成功﹐那還有強者和弱者的分別嗎?著實風險vs回報我們3.7已讀了不少﹐至於應付風險的膽色和分析力就要靠你自己了。

而你當前的處境﹐好坦白﹐十個同輩﹐九個也是這樣﹐你亦不用太介懷﹐而且你有一個小康的家庭作後盾﹐比起很多同輩甚至當年仍住新界公屋往中環上班晚上回九龍塘上課的我﹐你已是很不錯了。

而且你的文章對很多會員亦是擴有脾益的﹐與你有共鳴的會員﹐這不是一個了解自己層次的機會嗎?

至於那些沒有教養的傢伙﹐可能去錯地方了﹐在這裏粗言穢語﹐只會貽笑大方。

Anonymous said...

睇準時間上車先啦 ... 你唔趁樓價低時買間細 D 既物業保值, 永世都唔會有本去買間千呎既 ...
臨淵羨魚又有咩用

Horace Ma said...

Dear All,

Thank you for your comments here. Not just 沈繼思 was surprised, I was and am still surprised to see that the article has received so much eyeballs and comments. I think the topic has hit right at the nervy ends of most Hong Kong people as most of us can claim to be an expert in the property market given its roller-coaster fluctutations in the past decade.

Discussion is welcome here though I would suggest you all to avoid foul languages (though sometimes it is more expressive with them).

By the way, 沈繼思, please do not get scared with the publicity of your articles. Many readers like it and this platform needs your voice.

Others, if you also want to contribute articles, please feel free to let me know.

Cheers,

Horace

WYJIMMY said...

同意 Horace 睇法, 我們是善意討論, 你文筆很好, 看得很舒服是真的, 而且, 我同意有反應是好事, 大家對你的反應不是差, 當然一定有不同睇法, 不足為奇。

唉... 大家都係profession, 有貶身份如講粗話的, 可免則免了...

沈君有空可以多分享您的文章...

Edwin Mok said...

wow, I think this is one of the longest threads since we started the column in early 2008!

Shum, good work and keep this up.

All, let's come to our coming event. I can share with you my experience in investing HK$1M commercial properties for higher potential returns :)

Properties investment in HK is sort of a financial hedge. Don't you see many fund managers (at HKEJ) also mentioned they ended up putting their money in properties instead of funds?

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"Cross profession mingle Night: X’mas Ho Ho Ho!" on 10 December 2009 (Thursday), organized by the Association (YAA).


Date Thursday, 10 December 2009

Time 6:30 pm – 8:30 pm

Venue Twyst Mind Bar, The Pemberton, 22-26 Bonham Strand, Sheung Wan

Fee HK$130 for two standard drinks

Capacity 100

Don’t miss this great opportunity to network, relax, share ideas with professionals from different backgrounds and learn a little more about the organization. Professionals from all disciplines are welcome.

For registration, please kindly reply to events@hkyaa.org. We will send you confirmation 7 days before the event.

See you at the gathering and remember to bring along your business card!

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你好~我是小星!
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打擾了~感謝您提供超人氣平台讓更多人遇見機會