香港真是一塊福地，而港人更是反應奇快的「變色龍」。還記得2008年9月海嘯侵襲，人人自危，有些投資者更慘淡收場。筆者每次與友人聚會，總有人長嗟短歎，埋怨美國、埋怨香港政府、埋怨銀行監管不善或自己遇人不淑，錯信銀行推銷的投資產品。
轉眼間，2009年已過了一半，經濟仍然低迷，再加上新流感的影響，裁員或企業倒閉時有所聞。雖然近期失業率略為喘定，在缺乏良好經濟數據支持下，打工仔對前景仍然擔憂。但是隨着熱錢湧入，香港股市大落大起如同過山車，樓市更在大量新盤推動下拾級而上，屢創新高。
最近出席幾個飯局，席間友儕多為企業管埋層，大家談股談樓興緻勃勃。K君說，他的朋友最近賣了樓，買家連樓也沒有看一眼，便付訂金了。T小姐的妹妹亦剛在6月賣了一個連租約的舊房子。賣家猶豫不決而多次提價，但買家不斷追價而終於達致成交。
有租可收穩健投資
大家對近期樓市的表現嘖嘖稱奇，好像時光倒流1997年前的火紅年代。有人覺得「高處不勝寒」，亦有人認為銀行利息太低，有餘錢買磚頭，既保值又有租可收，是穩健投資。
友人問筆者作為會計師有何專業意見？
筆者並非樓市專家，當然不肯妄加己見，但卻樂意分享一些數據，提供理性的分析。按土地註冊處最新公布，6月份的整體物業註冊量接近一萬六千宗，較5月份上升超過20%，是自2008年1月以來的新高，涉及金額總值 582億元，急升32％。
據報，無論一手新盤、二手住宅或非住宅物業的註冊量，均創下海嘯後新高。以上種種都明確反映樓市交投活躍，資金湧入，地產有價有市，並非虛言。
但是，直接受實體經濟因素影響的租金升幅卻大落後。據差餉物業估價署公布的私宅租金回報率，已跌至介乎二點五厘至四點三厘（按不同面積類別）。這是自1998年以來的歷史新低。不過，筆者認為物業估價署公布的數據是滯後的。
大家只要隨便登上中原或美聯網站，找數個豪宅租盤一看，隨着樓價急升，有些回報率僅達二厘。
若果扣除物業稅、差餉、經紀佣金及雜費等，回報率可能跌至一點五厘或以下。
在這個樓價創新高，但租金回報率偏低兩極化的時候，筆者認為，小投資者應要謹慎入市。目前樓市熾熱並不是因為實體經濟增長所致，而是大量熱錢湧入市場；這一股熱錢又以內地資金為首。
據中國人民銀行公布，總結上半年人民幣貸款達7.37萬億元人民幣，較去年同期增加二倍。這批龐大資金相信大部分已流入股市、樓市作多番炒賣。試想只要中央政府一聲令下，收緊銀根，香港的樓市會受到多大的衝擊？
此外，低利息、供款負擔較少是否另一個入市誘因？筆者認為，現在利率已甚低，由於各國政府要刺激經濟，寬鬆信貸會是一個重要政策，所以，利率在一段時間內仍會保持低水平，但是再向下調之機將微乎其微；反觀向上調整的空間甚大。
樓價升至不理性水平
聽一些資深銀行家的分析，估計美息在明年或有上調壓力。一旦息口向上，供款負擔自然增加，對樓價亦將有負面壓力。再者，除了息率外，供款負擔還直接受其他經濟因素影響，例如薪酬調整和失業率等。
筆者的投資守則是「瞓得安樂」，任何投資都要量力而為。很多人喜歡投資物業是因為它的高槓桿比率，投資者只需要付出小部分樓價，就可以利用按揭來買價值高幾倍的物業。
老一輩的智慧都鼓勵年輕人買磚頭，因為他們過去的經驗都是「財息兼收」。
但是，現在的樓市與七十至九十年代大不相同。在經濟陰霾下，並無實際增長或發展作有力支持，況且樓價已攀升至不理性的水平，升幅將逐漸減慢，下調的風險卻大大增加。投資者若要入市，一定要衡量自己能力，更要額外小心，慎防墮入風眼之中。
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