「特別印花稅」的背後 (作者: WYJIMMY)

較早前，政府公布針對境外投資者及公司的買賣住宅樓宇，而徵收特別「買家印花稅」，稅局都立即推出徵收指南，所以本欄都不多加說，但想借此討論一下香港樓宇的買賣行為，以及特別印花稅的影響，希望官員看到可以多加參考。

以下推論純粹個人猜測，特此聲明，但站在自由經濟市場買賣，也甚有可能性。

先從人們買賣行為開始，雖知並不是每位買／賣家都是專家，很多人一生只是買一次樓，可能會特別審慎，但市場價格升跌浮動，不可能因你多留意市場便可把握得到，這也造就地產代理的生存其中一原因。

買賣誘因未必清晰

買賣行為定會有一個誘因，例如我們加了人工或贏了搏彩，可能會買些禮物如iPad mini去獎勵自己，但該禮物本身有幾大需要？可能在決定消費一刻是未必清晰。

除了一般投資者炒賣，買樓的誘因當然自住（用家），入市理由可能因為結婚，轉換居住環境，子女升學等。當你已打造了理由給自己，並鎖定想要的目標後，縱然所有不能預期的漲價出現，自己心理上便將一切合理化了。

不知大家有否聽過地產代理會跟你說，「香港樓只有買貴沒有買錯」；「今天便是最後的優惠價」;「這是特選單位的最後一個，已有幾個客看過，隨時回來落訂」等……這會迫使你對正確合理定價變得模糊，甚至超了點預算，買貴了市場價幾個巴仙你也是覺得抵了，反正你很想「快一點擁有」，也害怕走寶。

同樣地，我們決定賣樓也會有誘因，如想搬屋轉地區，或個人經濟問題等。當然，若用家決定賣樓，一般也「急於求售」，此時地產代理擔當角色也不用多說，便是說服你便宜一點售出。

以前我也會想，代理只是想增加買賣成功機會，賺多幾轉佣金是無可厚非，但你看到股票市場慣常技倆，如囤積居奇，利用市場供應及成交去操控價格，其實樓宇一樣可以做到。

由於代理一定比用家更能掌握市場資訊，如果部分代理有一定財力又不怕違法，反正大家也相信「有買貴沒有買錯」定律，如遭遇到急於求售筍盤，自然可以自己或自組行家吸納。

同樣，如遇着急於買樓的用家，也可以用推銷伎倆炒貴賣價，如果有一班人長期可以控制某一類型二手盤的供應量，變相他們也有一定能力去操控某類市場供應，操控價格，也可以囤積炒賣，利潤比只收佣金更可觀。

今年來平均香港樓價升幅約兩成，當然有人說是QE3 或政府沒能力控制炒賣。筆者的個人陰謀論是：以往可能每年控制大約 5%升幅，現在要考慮 15% 特別印花稅，這成本打下去，所以今年約有兩成升幅了。

市價成交或有操控

根據土地註冊處資料，BSD推出前九月份住宅樓宇成交量為 7301 宗，顯示特別印花稅推出後減少交易外，業主「惜價」企硬也是一個原因。「買家印花稅」肯定進一步減低市場供應量，因為增加操控成本，市場交投減低，造成用家若急要買樓，羊毛出自羊身上，有關成本一定會轉嫁用家身上，最大問題是，因為市場交投淡靜，只要做很少的交易量便成了市場價格很好的成交指標。

部分炒家為境外投資者，他們大多不用按揭而全數拿現金來買樓，財力強而融資成本極低，最多放租甚至空置，對他們其實沒什麼大影響。所以對真正用家來說，「買家印花稅」並未能消除他們所承受的高樓價的壓力。

財經事務及庫務局局長陳家強最初都表明政府不只單一措施去遏抑樓價，「空置稅」雖有效但執行上困難。而提倡「資產增值稅」可能破壞簡單稅制外，現時可以做的，便是引用《稅務條例》第14條，加強抽查中短期買賣樓宇為屬「貿易性買賣」而徵收利得稅，也是暫時可行辦法 。

而對抗市場對供應量操控的可能性，增加住宅樓宇供應是最治標的做法，如加快更改土地用途，加強與各界社會協商，將土地最終發展利益歸於最大多數市民，也是正確的施政方向。
我立場並不贊成人人要買樓，這是不現實的，但人人有樓住是必須。劏房甚至棺材屋的問題必須正視，但不宜一下子強硬地取締，應該以溫和及按實際住宅供應情況慢慢改善。現在平均租金回報只有兩厘多，樓價屬「危險邊緣」，但租金回落空間非常有限，在經濟沒進一步起色時，改變工廈用途，多發展單一公屋，增加居住供應量是緩急之策。

市民詬病梁班子並非說他官商勾結，而是弱勢下政策被動或動彈不得。特首在競選時的「威風」已被屢屢打？但願政府每事議而決之，一鼓作氣為市民做好事，這最終會獲得市民掌聲回報及肯定。