樓市「臨」瘋 ? (作者: 馬振峰)

NBA火箭隊的林書豪一年前由寂寂無名的NBA籃球運動員，一躍成為現今炙手可熱的籃球明星，並掀起了所謂Linsanity「林瘋」熱，殊不簡單，也非僥倖。一個虔誠的基督徒，我想Jeremy一定時時刻刻準備就緒，當機會來時，便毫不猶疑克盡己力，因為「上主是會照顧已準備的人」。


一年前於「林瘋熱」剛剛開始時，追蹤香港樓市表現的中原城市領先指數CCL才不過100點，然而一年後的今天指數於2013年1月27日已超越119點，上升勢頭更是凌厲。


香港市民對本港樓市的主觀情感大多走向兩極：已持貨者當然希望樓市愈升愈有，縱然只是紙上富貴，也可享受那「高處不勝寒」的刺激快感。


像我這輩「無殼蝸牛」的一群，除了加倍努力，儲夠首期外，也只能望天打掛，冀樓市蠻牛衝得太累，要透透氣，也讓我們有喘息的機會。然而，每次這種「樓來瘋」，筆者都有以下遭遇，其預測樓市能力也相當有效。


辣招愈出 樓瘋愈瘋


筆者夫婦倆近來走遍所有區內各大少地產代理，圖找到一所合理居所。我們不是已儲夠首期，以期參與新春前後的樓市小陽春。而是我們現居單位業主已把物業轉手，新業主要收回物業自住。


當日我們收到律師寄來的通知，也打了一個突，因為前業主未曾要求我們開門讓準買家「睇樓」便已把樓宇出售。然而，我們跟地產代理閒聊時也知悉，近來同區數宗單位成交也出現類似情況，就是不用睇樓就簽買賣合約，此現象更是政府出了BSD新招之後發生，可見市民對樓宇的渴求程度，不因政府的所謂辣招而有所減退。


代理說書似的告知筆者，區內盤源奇缺，業主上午放盤，下午已有三、四批買家持票搶盤，不到傍晚已經成交，真是搶貨搶得令人瞠目結舌！此一現象似曾相識：就是十多年前的97。


另一遭遇是頗令我們不悅的。


鑑於市況熾熱，代理對我們已算不錯，並沒有看不起我們的「小生意」。於尋找租盤時遇到一些透過小型代理放盤的業主委託並授權代理處理一切相關租務事宜。本來我們也準備把物業租下，但到一切準備就緒時，對方代理卻拿一張手寫「白紙授權書」說代表業主簽約，收取訂金云云。


我倆看過「白紙」登時面面相覷，哭笑不得。那一張白紙真的如一張「爛紙」不在講，我真的懷疑那些代理對授權書的法律理解及認知程度。我倆也恍然明白為甚麼會有假冒業主賣樓收取了訂金後逃之夭夭的案件。


我翻查地產代理監管局出具的《操守守則》及《地產代理條例》簡介，其2.41.8段說明「持牌地產代理應在發放任何按金之前確保賣方的身份與有關物業的擁有人的身份相同，如賣方與擁有人其非同一人，則應確保賣方有權出售物業。」


雖然我們只是租客，但都想確定業主身份並知悉其簽訂租約的意願。你可以說我太小心，但我真的無法接受那張「爛紙」委託書為一有效法律文件！


賣家主場有租趁手


此「刁」搞垮了，惟有另覓新「刁」。今次又是另一小型代理行代表業主與我們代理協調。我們亦相當遷就，最後敲定條款，又是到簽約時，對方代理推說業主很忙，不能現身簽約，叫我方先簽合約並支付按金，然後業主會抽空簽妥回執。


作為一個專長風險管理的會計師，我問代理如果支票交付對方手中並兌現了，但約卻簽不了回來，我怎能拿回我們的訂金？誰要負責？我方代理支吾以對，說不會發生這情況，又說如果是這樣，他們會代為追討。


我老婆也是會計師，大家不約而同有相同感覺，好似被「寶藥黨」在矇一樣，就是先付錢，後付貨，然後一去不回頭！


《操守守則》2.41.9段說：「如賣方就買入或者租入有關住宅物業而提出要約不獲賣方接受，持牌代理在切實可行範圍內應盡快將買方的支票訂金歸還買方。」怎樣歸還，誰要負責，卻不盡不實。代理推說現在是賣家主場有租趁手，即暗示我們太多疑了。或者我們的確太小心，蓋挨年近晚，不想發生破財事情而矣。


觀乎筆者以上遭遇，筆者相信樓市已到 「臨瘋點」。火箭式上升必然也有帶FREE FALL式的下墜。林書豪根基扎實，不奢望一步登天，時時刻刻努力練習；我輩年青「無殼蝸牛」，也要量力而為，不要被大市的癲狂矇蔽。記住！上主只眷顧那些已準備好的人，小心！